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案例索引

（2021）最高法民再189号，红岭创投电子商务股份有限公司、执行案外人等申请执行人执行异议之诉其他民事《民事判决书》。

案件当事人

再审申请人（一审原告、二审上诉人、申请执行人）：红岭创投电子商务股份有限公司。

被申请人（一审被告、二审被上诉人、执行案外人）：吴英莲、邝必才。

被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：定安新永秀房地产开发有限公司。

基本案情

红岭公司申请再审称：（一）撤销二审法院（2020）琼民终445号民事判决、一审法院（2020）琼01民初40号民事判决；（二）改判准许对位于海南省定安县的永秀国际小区Ａ栋一层01商铺予以执行。

主要理由：原判决适用法律错误。吴英莲、邝必才作为购房者对抗的是红岭公司的抵押权，需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断吴英莲、邝必才对案涉商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、二审法院根据《执行异议和复议规定》第二十八条进行裁判，属于适用法律错误。

2020年1月7日，红岭公司向一审法院提起本案申请执行人执行异议之诉。

一审法院判决：驳回红岭公司的诉讼请求。二审法院认为，本案可参照《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条的规定予以判断，只要执行案外人所提的执行异议符合上述两条规定其中一条规定的条件，均可予以保护。根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，吴英莲、邝必才就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

（海南省高级人民法院）

裁判理由

最高法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉再审案件，审理重点是吴英莲、邝必才对案涉房屋享有的民事权益能否排除强制执行。
    《执行异议和复议规定》第二十七条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权，此即属于“但书”条款所言的例外规定，该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议和复议规定》第二十九条规定正体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。

本案中，吴英莲、邝必才所购标的物为永秀国际小区A栋一层01商铺，具有鲜明的投资属性，不属于消费者生存权的保护范畴，不能参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定。
     抵押权人放弃抵押权必须有具体明确的意思表示。本案中，虽然红岭公司两次向房产管理部门出具同意为案涉商品房办理预售许可证延期手续，但是，这并不意味着红岭公司放弃就案涉商品房设定的抵押权。在案涉商品房抵押登记尚未涂消的情况下，红岭公司就案涉商品房设定的抵押权应当依法受到保护。原审法院认定吴英莲、邝必才购买案涉商品房不违反《物权法》第一百九十一条第二款的规定，属于适用法律错误，应当予以纠正。
    《执行异议和复议规定》第二十八条规定了一般房屋买受人可以对抗执行的情形，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，其只能对抗普通债权人。根据查明的事实，平安银行是执行标的物的登记抵押权人，红岭公司是实际抵押权人，案涉定安县他项（2014）第105号土地他项权利证明书、房建定城镇字第××号在建工程抵押登记证仍然有效，吴英莲、邝必才作为一般购房人，其取得的不是物权期待权，本质是债权，并不优先于抵押权。故吴英莲、邝必才对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应当准许对永秀国际小区Ａ栋一层01商铺采取查封、评估、拍卖或变卖等强制执行措施。原判决适用法律错误，应予纠正。

（最高级人民法院）